Muitas pessoas investem em imóveis em conjunto com familiares, amigos ou parceiros comerciais. No entanto, situações podem surgir em que um dos coproprietários deseja sair do investimento e recuperar o valor que já investiu. Esse processo requer um entendimento claro das regras do Direito Imobiliário e pode envolver aspectos do Direito de Família, dependendo do contexto da aquisição.
Neste artigo, explicaremos os procedimentos necessários para deixar de ser proprietário parcial de um imóvel e receber de volta o dinheiro investido, abordando soluções extrajudiciais e judiciais.
1. Verificação da Situação do Imóvel
O primeiro passo é verificar como o imóvel está registrado no cartório de registro de imóveis. Se você comprou o imóvel em conjunto com outras pessoas, deve constar na matrícula do imóvel que a propriedade está fracionada, indicando a porcentagem de cada coproprietário.
Caso o imóvel tenha sido adquirido durante um casamento ou união estável, deve-se considerar o regime de bens para avaliar a divisão patrimonial.
2. Acordo Entre as Partes
Se houver consenso entre os coproprietários, a solução mais simples é a compra da sua parte pelos demais. Isso pode ser feito por meio de uma cessão de direitos ou venda da fração ideal do imóvel.
Procedimento:
- Negociação do Preço – É essencial definir um valor justo, considerando a valorização do imóvel.
- Contrato de Compra e Venda – A venda da fração ideal deve ser formalizada em um contrato.
- Escritura Pública – Caso o valor seja superior a 30 salários mínimos, a escritura deve ser lavrada em cartório.
- Registro no Cartório de Imóveis – Para efetivar a transferência, o documento deve ser registrado na matrícula do imóvel.
3. Venda da Parte no Mercado
Se os coproprietários não quiserem ou não puderem comprar sua parte, você pode vender sua fração para terceiros. No entanto, deve observar o direito de preferência dos demais coproprietários.
Como Funciona o Direito de Preferência?
- Antes de vender para terceiros, é necessário notificar os demais coproprietários para que possam exercer o direito de preferência.
- Caso nenhum deles manifeste interesse, a fração ideal pode ser vendida para outra pessoa.
- O novo comprador entrará na copropriedade, assumindo os direitos e deveres relativos ao imóvel.
4. Extinção do Condomínio e Venda Judicial
Se não houver acordo entre as partes e você não conseguir vender sua parte no mercado, é possível recorrer à justiça para pedir a extinção do condomínio e a consequente venda do imóvel.
Processo Judicial:
- Ação de Extinção de Condomínio – Ingressa-se com uma ação pedindo a venda judicial do imóvel.
- Nomeação de Avaliador – O juiz determinará a avaliação do bem para definir o valor de venda.
- Leilão ou Venda Direta – O imóvel pode ser vendido em leilão judicial ou por meio de venda direta determinada pelo juiz.
- Divisão do Valor – O montante apurado será dividido entre os coproprietários, conforme suas cotas.
5. Questões Específicas em Casos de Divórcio ou Dissolução de União Estável
Quando a copropriedade do imóvel ocorre devido a um casamento ou união estável, a divisão do bem pode seguir regras específicas, dependendo do regime de bens adotado. No divórcio ou na dissolução da união estável, há duas possibilidades principais:
- Partilha amigável – As partes negociam quem ficará com o imóvel e como será feita a compensação financeira.
- Decisão judicial – Se não houver acordo, a justiça pode determinar a venda do imóvel e a divisão dos valores.
6. Tributção Envolvida na Venda da Parte do Imóvel
Ao vender sua fração ideal, é importante considerar a incidência de tributos, como:
- Imposto de Renda sobre Ganho de Capital – Caso haja valorização do imóvel desde a aquisição.
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – Caso a venda envolva transferência de propriedade.
- Escritura e Registros – Custos notariais e de cartório.
Conclusão
Sair da copropriedade de um imóvel e recuperar o investimento é um processo que exige atenção jurídica. Sempre que possível, busque uma solução amigável para evitar custos e demora de um processo judicial. Em casos complexos, a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial para garantir seus direitos e minimizar prejuízos.
Se você está enfrentando essa situação e precisa de ajuda para tomar a melhor decisão, consulte um advogado para avaliar seu caso específico.